NOCLEGI
ROZKŁADY
Jakie są wymogi ESG banków wobec centrów handlowych? Czy banki sprawdzają, by podejmowane działania ESG były etyczne?
fot. nadesłane
Jakie są wymogi banków wobec inwestycji ESG centrów handlowych? Jak instytucje finansujące kontrolują działania służące celom środowiskowym właścicieli centrów handlowych? To ważne pytania stawiane przez Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU). Tak zwane zielone inwestycje zwiększają bez wątpienia wartość księgową centrów handlowych i ułatwiają ich właścicielom pozyskiwanie kredytów. Zatem koszty takich inwestycji powinni pokrywać właściciele obiektów, a nie wymuszać finansowanie modernizacji na najemcach. Co więcej – często wymogi właścicieli centrów handlowych są sprzeczne z podstawową logiką, nie tylko z racjonalnym wykorzystaniem zasobów - jak na przykład żądanie wymiany w pełni funkcjonalnych witryn sklepowych na nowe.
Warto zwrócić uwagę, że zgodnie z raportem KPMG pt. „Property Lending Barometer 2024” banki w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE) nie straciły apetytu na finansowanie nieruchomości komercyjnych. Zmieniają się strategie kredytowe – szczególnie dla polskich, czeskich i węgierskich banków niespełnienie kryteriów ESG może być przyczyną odmowy udzielenia kredytu. Zgodność z normami zrównoważonego rozwoju stała się istotnym elementem oceny projektów, co wpływa na wszystkie aspekty kredytowania. 75 proc. spośród 43 ankietowanych banków z 9 krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej zadeklarowało przyjęcie strategii ESG i włączenie kryteriów zrównoważonego rozwoju do zatwierdzania kredytów.1
Ale żądania wynajmujących tłumaczone wymogami ESG są niejednokrotnie absurdalne, a ponadto nieistotne z punktu widzenia potrzeb klientów. Zgodnie z badaniami Omnisense2 odwiedzający galerie handlowe nie zwracają uwagi na rodzaj posadzek w sklepach, sposób pozyskiwania energii elektrycznej, widoczność instalacji podsufitowych czy rodzaj szkła w witrynach sklepowych. Natomiast ważne dla nich są: czystość toalet (91% wskazań) i brak opłat za nie (89%), łatwość dostępu do toalet (85%), wybór sklepów w galerii handlowej (89%), komfort cieplny (79%), oznaczenia i nawigacja w obiekcie (74%), funkcjonowanie parkingu (73%) oraz łatwy dojazd samochodem (74%).
Tymczasem odwiedzalność centrów handlowych maleje – wg ostatnich dostępnych danych Proxi.cloud za 2024 rok ruch w centrach i galeriach handlowych spadł o blisko -3,5% w porównaniu z rokiem 2023, a liczba unikalnych klientów zmniejszyła się o prawie -3,1% rdr3.
Ponadto raport UCE Research i Proxi.cloud wskazuje na 7-procentowy spadek liczby klientów w galeriach i centrach handlowych podczas tegorocznych zimowych wyprzedaży w porównaniu do roku ubiegłego. Wzrost popularności e-commerce oraz nowe strategie zakupowe marek to główne czynniki wpływające na tę tendencję.4
Zielone załączniki do umów najmu w centrach handlowych mogą i powinny być negocjowane. Nowe, europejskie wymogi ESG wobec nieruchomości dotyczą ich właścicieli, a nie najemców. Co więcej, nie oznaczają na obecnym etapie legislacji obowiązku modernizacji – a jedynie stanowią wymóg raportowania faktycznego wpływu na środowisko. Dlatego nie można narzucać tego typu wymogów w ramach aneksów do umów najmu. Najemcy mają prawo i obowiązek mieć wpływ na zapisy tzw. zielonych załączników – a także otrzymywać informacje o śladzie węglowym od wynajmujących.
Wynajmujący powinni uzgodnić między sobą i zaproponować najemcom standard tzw. zielonych załączników do umów najmu w centrach handlowych. Kluczowe jest, aby nowe zapisy uwzględniały właściwie rozłożoną odpowiedzialność obu stron umowy oraz przynosiły korzyści obu stronom – a nie tylko właścicielom galerii handlowych. Przedstawiciele centrów dużo mówią o wdrażanych rozwiązaniach ESG i politykach środowiskowych – ale nie pokazują, w jaki realny sposób przekłada się to na benefity dla środowiska i faktyczne oszczędności dla najemców, zwłaszcza w kontekście rosnących kosztów wspólnych. Brakuje konkretnych przykładów oszczędności i transparentnej polityki informowania o planowanych działaniach i etapach wdrażania ESG w centrach handlowych.
Właściciele centrów handlowych często podkreślają, że zielone załączniki przynoszą najemcom „korzyści, oszczędności i ograniczają ryzyka, pozwalają na optymalizację kosztów eksploatacji obiektów i stymulują innowacje”. Jednak nie prezentują realnych przykładów na potwierdzenie tych tez – a zwłaszcza rozliczeń i oszczędności dla najemców. Ponadto wskazują, że zielone załączniki będą pomocne najemcom w pozyskiwaniu danych do raportowania zgodnie z Dyrektywą CSRD – ale także nie wyjaśniają, w jaki sposób.
Zofia Morbiato – dyrektor generalny w ZPPHiU, od wielu lat związana z branżą handlową jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH). W ZPPHiU działa od 2020 r. Ma szerokie doświadczenie menedżerskie w zakresie administracji sprzedaży, zakupów, zarządzania logistyką i łańcuchem dostaw. Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług zrzesza firmy, w których zatrudnienie znajduje ponad 200 tysięcy pracowników. Listę firm członkowskich, postulaty, aktualne informacje o działaniach podejmowanych przez ZPPHiU i wszelkich aktywnościach, także medialnych, jego przedstawicieli można znaleźć na stronie:
https://zpphiu.pl/http
1-https://esgtrends.pl/raport-kpmg-kryteria-esg-kluczowe-w-decyzjach-kredytowych/, https://kpmg.com/pl/pl/home/media/press-releases/2024/12/media-press-rosnie-sklonnosc-bankow-do-finansowania-nieruchomosci-komercyjnych.html
2-Badanie Omnisense przeprowadzone metodą CAWI na próbie 1011 dorosłych Polaków (klientów galerii handlowych) w dniach 2-6 września 2024.
3-https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/galerie-i-centra-handlowe-traca-klientow-polacy-wybieraja-inne-opcje/0d3bp8y
4-https://strefabiznesu.pl/cos-zlego-dzieje-sie-w-galeriach-handlowych-w-polsce/ar/c3p2-27348699
Inwestorzy w Polsce, Czechach i na Węgrzech coraz częściej spotykają się z odmową finansowania, gdy nie spełniają oczekiwań banku w zakresie ESG – mówiła Monika Dębska-Pastakia,
Partner Associate, Deal Advisory,
Real Estate, KPMG w Polsce.
Ale żądania wynajmujących tłumaczone wymogami ESG są niejednokrotnie absurdalne, a ponadto nieistotne z punktu widzenia potrzeb klientów. Zgodnie z badaniami Omnisense2 odwiedzający galerie handlowe nie zwracają uwagi na rodzaj posadzek w sklepach, sposób pozyskiwania energii elektrycznej, widoczność instalacji podsufitowych czy rodzaj szkła w witrynach sklepowych. Natomiast ważne dla nich są: czystość toalet (91% wskazań) i brak opłat za nie (89%), łatwość dostępu do toalet (85%), wybór sklepów w galerii handlowej (89%), komfort cieplny (79%), oznaczenia i nawigacja w obiekcie (74%), funkcjonowanie parkingu (73%) oraz łatwy dojazd samochodem (74%).
Oczekiwania modernizacji i inwestycji „ekologicznych”, jakie właściciele sklepów i punktów usługowych otrzymują od wynajmujących w galeriach handlowych, oznaczają często kosztowne, niepotrzebne, a nawet przeciwskuteczne wydatki. Te wymogi sprawiają wrażenie, jakby ich celem było wyłącznie papierowe podwyższenie wartości obiektu – a nie faktyczne zainteresowanie środowiskiem i potrzebami klientów. Oczekujemy, że banki będą weryfikować tego typu działania. To właśnie banki powinny wymagać, aby modernizacje obiektów przez zarządców centrów wpisujące się w polityki ESG były racjonalne, etyczne i przede wszystkim efektywne. Powinny faktycznie przekładać się na ochronę środowiska i oszczędności. Niezrozumiałe jest, że właściciele centrów handlowych nie inwestują w infrastrukturę, która jest ważna dla klientów – jak parkingi, toalety, oznaczenia, etc. Czy naprawdę wymienione na identyczne szkło w witrynach sklepów najemców powinno podwyższać wartość centrów handlowych? Czy banki mają jednoznaczny i weryfikowalny katalog wymogów ESG w procedurach kredytowych dla nieruchomości handlowych? Jakie kryteria są brane pod uwagę? – wskazuje Zofia Morbiato, dyrektor generalny
Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
Tymczasem odwiedzalność centrów handlowych maleje – wg ostatnich dostępnych danych Proxi.cloud za 2024 rok ruch w centrach i galeriach handlowych spadł o blisko -3,5% w porównaniu z rokiem 2023, a liczba unikalnych klientów zmniejszyła się o prawie -3,1% rdr3.
Ponadto raport UCE Research i Proxi.cloud wskazuje na 7-procentowy spadek liczby klientów w galeriach i centrach handlowych podczas tegorocznych zimowych wyprzedaży w porównaniu do roku ubiegłego. Wzrost popularności e-commerce oraz nowe strategie zakupowe marek to główne czynniki wpływające na tę tendencję.4
Zielone załączniki do umów najmu w centrach handlowych mogą i powinny być negocjowane. Nowe, europejskie wymogi ESG wobec nieruchomości dotyczą ich właścicieli, a nie najemców. Co więcej, nie oznaczają na obecnym etapie legislacji obowiązku modernizacji – a jedynie stanowią wymóg raportowania faktycznego wpływu na środowisko. Dlatego nie można narzucać tego typu wymogów w ramach aneksów do umów najmu. Najemcy mają prawo i obowiązek mieć wpływ na zapisy tzw. zielonych załączników – a także otrzymywać informacje o śladzie węglowym od wynajmujących.
Wynajmujący powinni uzgodnić między sobą i zaproponować najemcom standard tzw. zielonych załączników do umów najmu w centrach handlowych. Kluczowe jest, aby nowe zapisy uwzględniały właściwie rozłożoną odpowiedzialność obu stron umowy oraz przynosiły korzyści obu stronom – a nie tylko właścicielom galerii handlowych. Przedstawiciele centrów dużo mówią o wdrażanych rozwiązaniach ESG i politykach środowiskowych – ale nie pokazują, w jaki realny sposób przekłada się to na benefity dla środowiska i faktyczne oszczędności dla najemców, zwłaszcza w kontekście rosnących kosztów wspólnych. Brakuje konkretnych przykładów oszczędności i transparentnej polityki informowania o planowanych działaniach i etapach wdrażania ESG w centrach handlowych.
Właściciele centrów handlowych często podkreślają, że zielone załączniki przynoszą najemcom „korzyści, oszczędności i ograniczają ryzyka, pozwalają na optymalizację kosztów eksploatacji obiektów i stymulują innowacje”. Jednak nie prezentują realnych przykładów na potwierdzenie tych tez – a zwłaszcza rozliczeń i oszczędności dla najemców. Ponadto wskazują, że zielone załączniki będą pomocne najemcom w pozyskiwaniu danych do raportowania zgodnie z Dyrektywą CSRD – ale także nie wyjaśniają, w jaki sposób.
Zofia Morbiato – dyrektor generalny w ZPPHiU, od wielu lat związana z branżą handlową jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH). W ZPPHiU działa od 2020 r. Ma szerokie doświadczenie menedżerskie w zakresie administracji sprzedaży, zakupów, zarządzania logistyką i łańcuchem dostaw. Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług zrzesza firmy, w których zatrudnienie znajduje ponad 200 tysięcy pracowników. Listę firm członkowskich, postulaty, aktualne informacje o działaniach podejmowanych przez ZPPHiU i wszelkich aktywnościach, także medialnych, jego przedstawicieli można znaleźć na stronie:
https://zpphiu.pl/http
1-https://esgtrends.pl/raport-kpmg-kryteria-esg-kluczowe-w-decyzjach-kredytowych/, https://kpmg.com/pl/pl/home/media/press-releases/2024/12/media-press-rosnie-sklonnosc-bankow-do-finansowania-nieruchomosci-komercyjnych.html
2-Badanie Omnisense przeprowadzone metodą CAWI na próbie 1011 dorosłych Polaków (klientów galerii handlowych) w dniach 2-6 września 2024.
3-https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/galerie-i-centra-handlowe-traca-klientow-polacy-wybieraja-inne-opcje/0d3bp8y
4-https://strefabiznesu.pl/cos-zlego-dzieje-sie-w-galeriach-handlowych-w-polsce/ar/c3p2-27348699
PRZECZYTAJ JESZCZE
