Ceny mieszkań budzą emocje

Na rynku pierwotnym Białystok wyprzedził Gdańsk

W czwartym kwartale ubiegłego roku średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w największych polskich miastach według danych NBP były wyższe w porównaniu do tego samego okresu 2017 r. o 9,5 proc. Jednak ich dynamika była mocno zróżnicowana, a nie brakowało także dość zaskakujących wyników. Liderem pod względem podwyżek okazał się Białystok, gdzie w 2018 r. ceny poszły w górę aż o ponad 17 proc.
Podobną niespodzianką jest także wysoka, sięgająca 13,5 proc. dynamika cen w Lublinie. Tym samym Białystok zdetronizował uważany powszechnie za najsilniej drożejący rynek gdański, gdzie ceny wzrosły o niespełna 16 proc., a Lublin wyprzedził równie modną Gdynię, w której mieszkania podrożały o 13,1 proc. Nie należy jednak z tego wyciągać zbyt daleko idących wniosków, a zaskakujące dane można w dość prosty sposób wyjaśnić. Po pierwsze, Białystok i Lublin to miasta, w których liczba transakcji zawieranych kwartalnie sięga zaledwie kilkuset lokali.
Wystarczy więc, że w danym kwartale sprzedanych zostanie kilkadziesiąt mieszkań w lepszej lokalizacji i o podwyższonym standardzie, by wpłynęło to znacząco na wzrost średniej ceny na danym rynku.
A to wcale nie oznacza, że w górę poszedł ogólny poziom cen w mieście.
Po drugie trzeba zwrócić uwagę, że średnie ceny metra mieszkania w Białymstoku i Lublinie jest o około jedną trzecią niższa niż w Gdańsku i Gdyni, a więc nawet niezbyt duży kwotowo wzrost skutkuje znaczącym skokiem w ujęciu procentowym.
Po trzecie, w poprzednich latach średnie ceny lokali w Białymstoku i Lublinie nie tylko rosły w bardzo małym stopniu, ale wręcz często wykazywały tendencję spadkową, mają więc przestrzeń do nadrabiania tych zaległości.

Dynamikę nieco wyższą niż średnia dla największych miast, notowano w przypadku Katowic, gdzie ceny wzrosły o 11 proc., Warszawy, gdzie poszły w górę o 10,6 proc. oraz Opola i Szczecina, z cenami zwyżkującymi o prawie 10 proc. Poza Warszawą, w której udział w całym krajowym rynku mieszkaniowym sięga niemal 30 proc., w przypadku pozostałych miast z tej grupy w znacznym stopniu mają zastosowanie uwagi analogiczne do tych, dotyczących Białegostoku i Lublina.
Rynki katowicki i szczeciński, choć nieco większe, także charakteryzują się niewielką aktywnością, a więc również są podatne na wpływy wynikające z jakościowej struktury transakcji w danym okresie i nie w pełni oddają ogólne tendencje cenowe. Nieznacznie poniżej średniej dla największych miast plasuje się dynamika cen w Poznaniu (wzrost o 9,2 proc.) i Wrocławiu (zwyżka o 8,1 proc.).
W obu przypadkach liczba zawieranych transakcji i atrakcyjność rynku odzwierciedla rzeczywiste tendencje cenowe. W Poznaniu przyspieszenie wzrostu cen utrzymuje się od trzech kwartałów, a we Wrocławiu tendencja ta ujawniła się dopiero pod koniec 2018 r. Uwagę zwracają dość duże dysproporcje między Łodzią, gdzie średnie ceny w czwartym kwartale ubiegłego roku w porównaniu do tego samego okresu 2017 r. wzrosły o ponad 7 proc., a Krakowem, gdzie zwyżka wyniosła jedynie 5,6 proc.
Dodatkowo, według najnowszych dostępnych danych NBP, w 2017 r. rynek łódzki był pod względem liczby zawieranych transakcji większy niż krakowski, a więc tendencje powinny być dość wiarygodne. Należy przy tym zauważyć, że średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie jest o prawie jedną czwartą wyższa niż w Łodzi. Rynek łódzki charakteryzuje się jednak znacznie wyższą dynamiką cen niż krakowski już od kilku kwartałów.

Najsłabiej pod względem ubiegłorocznej dynamiki cen mieszkań prezentuje się Bydgoszcz (wzrost o 4,8 proc), Zielona Góra (3,1 proc.) i Olsztyn (zaledwie 0,5 proc.). W przypadku tego ostatniego miasta, duże, przekraczające 12 proc. zwyżki średniej ceny miały miejsce na przełomie lat 2017-2018, a trzeci kwartał ubiegłego roku także był dużo lepszy, ze wzrostem sięgającym 8 proc. Mamy więc tu do czynienia z wahaniami typowymi dla małych rynków lokalnych.

Zmiany cen w IV kw. 2018 r. w porównaniu do IV kw. 2017 r. (w proc.)

Rynek pierwotny			Rynek wtórny
Miasto	Ceny transakcyjne	Ceny ofertowe	Miasto	Ceny transakcyjne	Ceny ofertowe	Indeks hedoniczny
Białystok	17,4	9,9	Gdańsk	18,3	20,6	11,6
Gdańsk	15,9	16,7	Łódź	18	11,5	15,1
Lublin	13,5	12,4	Szczecin	16,2	10,9	13,4
Gdynia	13,1	17,4	Bydgoszcz	13,9	8,2	9,1
Katowice	11	14,5	Gdynia	13,8	15,4	11,6
Warszawa	10,6	12,4	Opole	13,8	13,2	8,2
Opole	9,9	10,6	Zielona Góra	13,8	17	4,7
Szczecin	9,9	7,9	Katowice	13,6	18	10,7
średnia 10 miast	9,6	8,8	Białystok	12,2	12,4	10
średnia 7 miast	9,5	10,4	średnia 10 miast	10,8	10,9	9
Poznań	9,2	8,6	Olsztyn	10,4	11,3	14,1
Wrocław	8,1	10,8	Rzeszów	9,2	8,3	10,8
Rzeszów	8	4,4	Kraków	9,1	11,5	9,6
Łódź	7,1	6,2	średnia 7 miast	7,1	11,4	12,1
Kielce	5,9	7,4	Poznań	7	9,1	18,5
Kraków	5,6	6,7	Kielce	6,2	8,4	3,9
Bydgoszcz	4,8	6,4	Wrocław	4,8	3,2	5,9
Zielona Góra	3,1	9,4	Lublin	4,4	7,1	3,8
Olsztyn	0,5	6,4	Warszawa